こんにちは!
ハウスメーカー 今、不動産特化FPカルタです!

マイホーム計画には大きなお金が必要ですから、夫婦でお金を出し合うことも多いはず。

でも、意外と気にしていないのが「家の名義」。

何も考えず世帯主である夫ひとりの名義にしてしまうと、夫婦間の贈与とみなされて莫大な贈与税がかかってしまいます

そうならない為にも、家の名義をどうするかしっかりと考えましょう!

夫婦間でも贈与したら贈与税がかかります!

例え、生計を同じくする夫婦であっても、お金を贈与すれば贈与税の対象になります。

贈与税は年間110万円までの基礎控除というものがありますが、受け取った金額が110万円を超えると、その人には贈与税が課税されます。

平成29年現在の贈与税率は次のとおり。

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10%
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1000万円以下 40% 125万円
1500万円以下 45% 175万円
3000万円以下 50% 250万円
3000万円超 55% 400万円

 

例えば、妻の預金から500万円をマイホームの購入資金に充てたとします。

でも家の名義は夫のみだった場合、妻から夫への贈与とみなされますので…

500万円-110万円(基礎控除)=390万円が贈与税の課税対象になります。

 

贈与税率表にあてはめると、390万円の贈与は400万円以下の欄になるので…

390万円×20%-25万円=53万円が贈与税としてとられてしまいます

贈与税率ってめちゃくちゃ高いですね!

夫婦でお金を出し合ったら共有名義を考えよう!

贈与税を課税されない為には、マイホーム資金の出資割合に応じて、家の名義をつける必要があります。
これを「共有名義」といいます。

簡単な例をあげてみます!
総額4500万円で家を購入するとして、出資金は次のとおりでした。

購入費総額(諸費用込) 4500万円
夫の預金 500万円
夫の住宅ローン 3500万円
妻の預金 500万円

さて、これを全て夫の名義にしてしまうと、妻から夫への500の贈与とみなされてしまいますので、先ほどのように53万円の贈与税がかかってしまいます!

贈与税を回避する為には、出資金の割合に応じて名義をつける必要があります。

夫 : (500万円+3500万円)/4500万円=8/9

妻 : 500万円/4500万円=1/9

出資割合は、住宅購入に必要な諸費用(引越し代など間接的なものを除く)も含めた金額で計算します。

家を購入すると所有権の保存もしくは移転登記をするわけですが、その際に夫の名義を8/9、妻の名義を1/9にするよう司法書士にお願いしましょう!

ハウスメーカーとの売買契約書等は連名で署名押印する

ハウスメーカーと建築請負契約(注文住宅の場合)もしくは、売買契約(建売、マンションの場合)を結ぶときは、契約書重要事項説明書というものに署名押印をすることになります。

共有名義にするのなら連名で署名押印したいと伝えましょう。

既に夫のみの単名で契約書に署名押印した場合も、後で変更できないことはありませんので、ハウスメーカーの担当者に相談してみてください。

所有権の登記をする際は、「家の売買をしたので、所有権を移します」などと理由をつづった「登記原因証明情報」というものを登記所に提出します。

ハウスメーカーとの契約書を直接「登記原因証明情報」として提出もできますが、通常は司法書士が契約書を基に別紙で作成します。

共有名義にするのであれば、契約書が単名になっていると具合が悪いんです。

担保提供者として、銀行に承諾書を提出する

この例では住宅ローンを借りていますから、銀行に対しても対応が必要になります。

銀行は住宅ローンを融資するときには、その融資の対象となった土地・建物に担保を設定します。
今回、妻は住宅ローンを借りていないですが、妻の持ち分に対しても担保を設定することになるんです。

もし夫の返済が滞れば、銀行は担保の土地・建物を競売して、融資額を回収しようとします。
このとき、夫の名義8/9だけ買います!という奇特な人はまずいませんよね…

なので妻は「担保提供者」として「私の1/9の持ち分を担保として提供します!」という承諾書を銀行に提出するんです。

お金の流れが見えるようにしよう!

共有名義にする際には、後で贈与税の問題が起きないよう、登記の内容と一致するようにお金の流れを見えるようにしておくことが肝心です!

具体的には、ハウスメーカーへ契約金や着工金を支払う際に、名義にあうように振込をすることです。

もう一度先ほどの例を見てみましょう!

購入費総額(諸費用込) 4500万円
夫の預金 500万円
夫の住宅ローン 3500万円
妻の預金 500万円

住宅ローンについては、銀行の手引きのもと夫の名前でハウスメーカーに振込みますから問題ありません。
問題になるのは、預金から支払う部分

よくあるのが、いったん夫の預金口座に妻の出資金を移して一度に振込すること…

確かに振込手数料は1回で済ませた方が安いですが、数百円のことです。
夫の口座に預金を移すことで、あとで税務署に「夫に贈与したんじゃない?」とつっこまれないよう、登記の名義にあわせて夫と妻それぞれ分けて振込みましょう!

そして銀行でもらった振込明細書は、ハウスメーカーからもらう契約書一式と一緒に保存しておきましょう。

まとめ

贈与税はとにかく高い!

夫婦間でも贈与税がかかることを認識して、共有名義にすることも検討しましょう!