住宅ローン借り換え物語

このコンテンツは、元ハウスメーカーで今不動産特化FPであるカルタが、マイホームに関する情報をわかりやすくお伝えすることを目的としています。
詳しくは運営ポリシーをご覧ください。



こんにちは!
ハウスメーカー、今不動産特化FPカルタです!

カルタ

借り換えって、ちょっと面倒そうだな…
諸費用まで払って借り換えする必要があるの?

仕事や子育てに忙しく、「した方がいいのかな…」と思いながらも、なかなか行動に移せない住宅ローンの借り換え

住宅ローンの借換え


確かに、いざ借り換えをしようとしても、手続きも面倒そうだし、諸費用だってかかります。

でも、今やそんな悩みは無用!
とても借り換えしやすくなっています。

銀行によっては、インターネット上の手続きだけで、契約書の記入すら不要
そして、諸費用の持出し金は0円で借り換えできてしまいます!

そんな住宅ローン借り換えがわかりやすいよう、一連の流れを物語にしてお届けします。

題して…
山本さん家の住宅ローン借り換え物語」!

専門用語の説明から、審査の方法まで、住宅ローンの借り換えに必要な情報を「これでもかっ」というほど網羅しています。


それでは、まいりましょう!

<人物紹介>

山本さん
この物語の主人公。友だちの佐々木さんが住宅ローンを借り換えたと聞き、「それなら自分も」と借り換えを考え始めた。
佐々木さん
山本さんの友だち。最近住宅ローンを借り換えしたばかり。いろいろ研究した結果、プロ並みに住宅ローンに詳しくなってしまった。ほぼ住宅ローンマニア。


相談


男性B(…)

住宅ローンの借り換えって、結構手間がかかるんじゃないか?


友人

俺もそう思ってたよ。
でもな、インターネットバンクだったら、手続きは、めちゃくちゃ簡単だったぞ?たぶんトータルで1時間ちょっとくらいじゃないか?


男性B(え!)

トータルでたった1時間!?
はじめて住宅ローンを借りたときは、契約書に記入するだけでも、それくらいかかったぞ?


友人

それだけ、簡単に借り換えってできるんだよ。
だって、俺は一度も銀行に行ってないし、契約書すら書かなかったからな。


男性B(え!)

契約書がない!?


友人

ああ。だから、「時間があるとき」とか考えずに、今すぐやってみたらどうだ?
まずは借り換えしてメリットがあるのか、シュミレーションから始めるんだよ。


男性B(ニヤ)

わかった、そうする。
ちなみにレーションじゃなくて、レーションな。


友人

・・・いちいちツッコむなよ。

ワンポイント解説
友だちの佐々木さんが言っているとおり、銀行によっては、審査から契約までネット上の入力や電話だけでもでき、書類の記入やハンコを押すことすらしなくてもできてしまいます。
契約書に記入しないということは、「印紙代」も不要!これだけで2万円もお得です!

シミュレーションして、借り換えのメリットを確認しよう!

まずはシミュレーションだ


友人

で?銀行はどこにするか決めたのか?


男性B(ニヤ)

ああ、「じぶん銀行」でやってみるよ。auユーザーだったら5年間、毎月500円キャッシュバックされるらしいから。
それにしても、ネット銀行の金利ってホントに低いな。


友人

ネット上でほとんどできちゃうからな。人件費がかからない分、金利も低くできるんだろ。
じゃあ、さっそくシュミ…シミュレーションしてみるか!
じぶん銀行の公式ホームページにいくぞ。

男性B(?)

シミュレーションって、どう入力したらいいんだ?


友人

今の借入銀行から、「住宅ローン返済予定表」っていうのが、年1回か2回送られてきてるだろ?
シミュレーションの入力に必要なことは、全部そこに書いてあるぞ。


男性B(ニヤ)

返済予定表・・・これのことか?


返済予定表※銀行によって様式は違います。

友人

そう、それだ。じゃあ、それぞれの項目の入力のしかたを教えるぞ。
まずは下のリンクから、じぶん銀行の公式ホームページを開いてくれ。

↓↓↓ コレだぞっ ↓↓↓



シミュレーションの入力方法

借り換えシミュレーションじぶん銀行公式ホームページの「シミュレーションボタン」ボタンを押してくれ。
必要項目がでてくるぞ。

そしたら、次を参考に入力してみてくれ。

現在の借入状況(借入1)の入力方法>

  • 借入残高
    住宅ローンの借り換えが実行されるまでに、だいたい3週間前後かかる。
    だから、ここは今月の返済がおわった後の残高を入力するといいぞ。
  • 内ボーナス分残高
    ボーナス払いをしているなら、今の残高を入力してくれ。
    これも、返済予定表に記載されているはずだ。
  • 借入期間
    ここは、残りの借入期間を入力してくれ。
  • 返済方法
    返済予定表に「元利均等」か「元金均等」っていうのが書いてあるはずだ。
    もし書いてなければ、毎月の返済額を見てくれ。
    元金と利息の内訳があって、毎月の「元金」が均一なら「元金均等」。
    「元金+利息」が均一なら「元金均等」だ。

  • これも、返済予定表に書いてあるはずだ。
    優遇金利を受けてるなら、優遇後の金利を入力してくれ。

借換条件(借換1)の入力方法>

  • 借入金額
    ここは、ひとまず<現在の借入状況(借入1)>で入力した「借入残高」と同じ金額を入力してくれ。
    後で教えるけど、諸費用も上乗せして借りることもできるぞ。
  • 内ボーナス分
    今までボーナス払いをしてこなかったけど、借り換え後にボーナス払いありにするのは自由だ。
    逆に、今までしてたボーナス払いをやめるのもな。
    ボーナス分は借入総額の50%までだぞ。
  • 借入期間
    住宅ローンを借り換えするとき、ついでに期間を長くするってことはできないんだ。
    でも、短くするのは自由。
    もし35年の借入期間で、その後10年半経ってるとしたら、残り24年6カ月以内なら自由に設定していいぞ。
    ただ、シミュレーションでは年単位でしか入力できないから、この場合は24年以内で選ぶってことだな。
    実際の審査では、1ヵ月単位で選択できるぞ。
  • 返済方法
    「元利均等」っていうのは、毎月の返済額の「元金+利息」が均一になる返済方法だ。
    「元金均等」っていうのは、毎月の返済額が「元金」だけ均一で、そこに利息を上乗せして払う方法だな。
    ほぼ9割超の人が「元利均等」の方を選ぶから、ここはそれでいいと思うぞ?
  • 金利 (年利)
    「当初引下げプラン」は借り換え当初に大きな優遇金利を受けて、後々優遇幅が縮小される。
    「全期間引下げプラン」は完済まで優遇幅が変わらないぞ。
    「繰上げ返済を多用して、あと10年で完済する」みたいな具体的な予定があるなら「当初引下げ」でいいけど、それ以外は、「全期間引下げ」の方でいいと思うぞ?
  • 将来金利 (年利)
    これは、もし将来金利があがったら?っていう参考用だから、特に入力しなくてもいいぞ。



友人

こんな感じだな。
今のおまえの借入状況はどんなだ?


男性B(?)

え~と。
今月分を支払った後だから…
借入残高・・・・2000万円
残借入期間・・・24年6カ月
返済方法・・・・元利均等
金利・・・・・・1.8%(変動)


友人

借り換え後の金利はどうする?
今のところの希望でいいぞ。


男性B(ニヤ)

繰り上げ返済はしたいけど、これから学費もかかるし、そんなに急ぐつもりはないな。
全期間引下げプラン」の変動金利にするよ。


友人

そうか。
じゃあ借り換え後の借入条件は…
借入金額・・・・2000万円
借入期間・・・・24年
返済方法・・・・元利均等
金利・・・・・※0.457%
(※H30.1現在の変動金利)

じゃあ、結果を見てみるぞ。
どうだ!




シミュレーション結果
男性B(え!)

さ…300万円以上もメリットがでてるぞ!!!?


友人

まあ、おまえの場合は、今の金利が高かったからな。
残りの借入期間も長いし、メリットはでやすいよ。


男性B(?)

…そうなのか?



ワンポイント解説

住宅ローンを借り換えしたとき、メリットがでるかどうかの一般的な目安は次のようなものです。

借入残高・・・・1000万円以上
残借入期間・・・10年以上
金利差・・・・・1%以上

この条件をすべて満たせば、まずメリットはでるでしょう。
ただし、これはあくまでも目安。

たとえば、借入残高が500万円でも、金利差が2%近くあればメリットがでやすいです。

金利差が0.5%くらいしかなくても、借入残高が3000万円以上あれば、メリットがでる可能性は十分あります。

住宅ローン借り換え時の諸費用とは!

借り換えの諸費用


男性B(?)

なあ、気になるところがあるんだけど。


友人

なんだ?


男性B(…)

さっきのシミュレーション結果に「諸費用」ってあるよな?
これってなんだ?


シミュレーション結果
友人

ああ、借り換えすると絶対にかかる諸費用っていうのがあるんだよ。
具体的には、こんな感じだな。

事務手数料→借入金額×2.16%
登録免許税→借入金額×4/1000
司法書士への報酬→6万円程度


男性B(え!)

け、結構お金かかるんだな…。


友人

ちなみにさっきのシミュレーション結果は、この諸費用を払った上でも、まだ300万円のメリットがあるって意味だぞ。

ところで、おまえは今の住宅ローンを借りたときに、「保証会社保証料」って一括で払ったのか?


男性B(?)

保証会社保証料?聞いたことあるような、ないような…


友人

…そうか。もし一括で払ってたとしたら「戻し保証料」っていうのがあって、お金を返してもらえるかもしれないぞ?


男性B(え!)

え、そんなのがあるのか!?


友人

よしっ、じゃあ今度は住宅ローンを借り換えるときに必要な諸費用について、詳しく説明するぞ。

住宅ローン借り換え時の諸費用

借り換え諸費用の説明
俺も調べててわかったんだけど、諸費用って銀行によっても違うんだよ。

今回は、じぶん銀行で借り換えしようとしてるけど、ここは諸費用安いほうだぞ?
一般的に住宅ローン借り換えに必要な諸費用っていうのは、こんなのがあるんだ。

借入契約書の印紙代・・・2万円
事務手数料・・・・・・・3~5万円
保証会社保証料・・・・・借入金額の2%程度
登録免許税・・・・・・・借入金額×4/1000
司法書士への報酬・・・・6万円程度

それぞれ説明していくぞ。

  • 借入契約書の印紙代・・・2万円
    住宅ローンを借りるときの契約書って印紙税課税文書だから、これに署名・押印するときは、印紙税っていうのがとられるんだ。
    じぶん銀行は、契約書なしで借り換えできるから、この印紙税は払わなくていいぞ。
  • 事務手数料・・・3~5万円
    ここが、わかりにくいポイントだな。
    通常、住宅ローンを借り換えするときの事務手数料は3~5万円くらいなんだよ。
    でも、じぶん銀行だと借入金額×2.16%だから、数十万円必要になる。
    この金額の違いは、次の保証会社保証料が関係してるんだ。
  • 保証会社保証料・・・借入金額の2%程度
    「住宅ローンを借りたいから、保証人になってよ」とか言われても、誰もなりたくないよな?
    そこで保証会社ってとこに、お金を払って保証人になってもらうわけだ。
    このときのお金を保証会社保証料っていうんだよ。
    各銀行とも「指定する保証会社の保証を受けられること」っていうのが、住宅ローンを貸すための条件にしてるぞ。
    ただ、最近のインターネットバンクは、保証会社による保証を求めていないところがあるんだ。
    じぶん銀行もそのひとつ。
    だから、保証会社保証料は0円!
    まあ、その分「事務手数料」が高いから、「事務手数料+保証会社保証料」でみたら、どこの銀行も同じようなものなんだけどな。
    あと、保証会社保証料は、借入金額と借入期間によって計算される。
    もし、今の住宅ローンを借りたときに保証会社保証料を一括で払ってたら、借り換えして早く完済する分、保証しなかった年数分の「戻し保証料」っていうお金を受取れるぞ。
  • 登録免許税・・・借入金額×4/1000
    銀行で住宅ローンを借りると、家と土地を担保にとられる。
    登記所で「抵当権」っていう担保権を登記されるんだ。
    そのときに支払う税金が、この登録免許税なんだ。
  • 司法書士への報酬・・・6万円程度
    司法書士へは、2つの登記を同時にしてもらうことになるんだ。
    今住宅ローンを借りている銀行の抵当権をはずす抹消登記。
    そして、今度は借り換えする銀行で抵当権をつける設定登記。
    これらの報酬ってわけだな。

男性B(…)

それで、この諸費用っていつ払うんだ?


友人

借り換えが実行される日だよ。
いったん融資額が全額口座に振り込まれて、それと同時に諸費用が引き落とされるんだ。


男性B(…)

そうか…。300万円のメリットがあるとはいえ、60万円も支払うのは大変だな…。


友人

まぁな。
でも「払わない」っていう手もあるぞ。


男性B(え!)

えっ!どういうことだ!?


友人

事務手数料も登記費用も、諸費用は全部ひっくるめて借入金額に上乗せできるんだよ。
さらには、今の借入銀行に全額返済するときに必要な手数料まで上乗せできるぞ。


男性B(え!)

じゃあ、借り換えするときに支払う自己資金って…


友人

ああ。ゼロってことだな。
詳しいことは、次の仮審査のところで説明するぞ!

住宅ローン借り換えの仮審査をしよう!

住宅ローン仮審査


友人

じゃあ、メリットがでるとわかったところで、仮審査にすすめるか!


男性B(…)

ここからが面倒なんだろ?
今の住宅ローンを借りるときも書類かくの大変だったぞ。


友人

インターネットバンクなら簡単だ。時間にしたら…まぁ10分ちょっとかな?


男性B(え!)

そんなもんなのか!?


友人

入力に必要な資料さえ手元に用意しておけばな。


男性B(?)

必要な資料って、どんなだ?


友人

こんな感じだな。

・住宅ローン返済予定表
・購入時当初の契約書
・勤務先の資料(HPなど)


男性B(ニヤ)

それくらいなら、すぐ準備できそうだ。


友人

じゃあ、仮審査してみるか。
入力は全部で8ページあるから、ちょっとわかりにくそうな部分だけ説明しておくぞ。
もう一度、じぶん銀行のトップページにいって、「まずは仮審査申込み」ボタンを押してくれ。

↓↓↓トップページにもどろう↓↓↓

仮審査の入力方法

仮審査の入力方法
仮審査は、1~8ページまである。1ページ目から説明するぞ。

  • 1ページ目…借入情報
    1ページ目は借入情報を入力するページだ。
    基本的には、シミュレーションのときと同じことを入力すればOK!
    ただ次の3つは、追加で説明しておくぞ。
    ★借入希望額
    シミュレーションでみたとおり、住宅ローンの借り換えには、事務手数料とか登記費用といった諸費用が数十万円かかる。
    でもこれらは、全部ひっくるめて、借入金額に上乗せできるんだ。


    さらには、今の借入銀行へ全額返済するときにかかる手数料までも上乗せできる!
    この手数料は、だいたい1.5万円~2万円くらいかかるぞ。


    だから、もし借り換えするのに自己資金をだしたくないなら、それら諸費用を足した金額を借入希望額に入力するんだ。


    たとえば、さっきのシミュレーションでは、今月分返済後の借入残高は2000万円。
    事務手数料が432,000円、登記関連費用(概算)が165,000円、今の借入銀行に払う手数料が2万円だとすると、合計で2062万円だな。借入は10万円が最低単位だから、1万円以下は切り上げて、2070万円を借入希望額にするといいぞ!
    シミュレーション結果★返済期間
    シミュレーションでは、1年単位でしか選択できなかったけど、ここでは1ヵ月単位で選択できるぞ。
    ただし、今の借入期間より長くはできないからな。
    ★借入希望日
    あとで説明するけど、ちょっと余裕をもたせた方がいいぞ。
    変更もできるから、といあえず今日から1ヵ月後を入力しておこう。
  • 2~3ページ目
    ここは、本人と同居者の情報を入力するだけだから、特に難しいことはないな。
  • 4ページ目…担保提供者
    担保提供者っていうのは、借入する本人以外に、家や土地の所有者になっている人のことなんだ。
    たとえば、親の土地に家を建てた場合は、親が担保提供者。
    夫婦2人でそれぞれ住宅ローンを借りた場合は、配偶者が担保提供者になるぞ。
  • 5ページ目…物件情報
    ここは、購入した当初の家の契約書をみれば、入力に必要な事は全部書いてあるぞ。
  • 6ページ目…今借入中の住宅ローン
    ここについては、住宅ローン返済予定表と家の契約書をみれば、全部入力できるぞ。
  • 7ページ目…今後の借入予定
    住宅ローンの他に、今後借入する予定がなければ、「無」を選択してくれ。
  • 8ページ目…団信の選択
    4つの団信の中から、ひとつを選択してくれ。
    おすすめは「がん50%保障団信」だな。
    ただ、これは人によって考えかたが違うから、しっかり検討してくれ。

友人

よしっ!入力はここまでだ。


男性B(ニヤ)

確かに簡単だったな。
あとは結果を待つだけか!

本審査をしよう!

住宅ローン本審査


男性B(え!)

ん?メールだ。
「仮審査結果のご報告」?
もう結果がでたのか!
昨日したばかりなのに。


友人

早ければ、即日で結果がくるぞ。
さっそく、じぶん銀行のマイページにいって結果を確認してみようか。


男性B(…)

ああ…ちょっとドキドキするな。
…どれ。


男性B(ニヤ)

やった!!!仮審査にとおったぞ!


友人

良かったな!これであとは本審査だけだ。


男性B(?)

仮審査と本審査って何が違うんだ?
仮審査でとおって、本審査で落ちるってこともあるのか?


友人

なくはないな。
これまでの仮審査っていうのは、いわば「口頭ベース」なんだ。
住所も勤務先も、なんの証明もいらなかっただろ?


男性B(?)

ふんふん…。


友人

本審査は、「仮審査で入力した内容は本当です!」っていうのを証明する手続きなんだよ。
だから、いくつかの必要書類を提出することになる。
健康保険証だったり、源泉徴収票だったりな。
もし、仮審査と必要書類の内容が違えば、本審査は落ちちゃうだろうな。


男性B(?)

そうか。
じゃあ、コンビニでコピーしてくるか…。


友人

その必要はないぞ?
必要書類は全部、スマホでとった写真を専用ページでアップロードすればいいんだよ。


男性B(え!)

そんなのでいいのか!?楽だな!


友人

もし、仮審査のときから借入条件を変更したければ、本審査のときに変更もできるぞ。
本審査の結果は、通常6~7営業日ででるから、そしたら次は借り換え実行にむけた手続きだ!

借入銀行に抹消書類を請求しよう!

借り換え抵当権


男性B(ニヤ)

よしっ!本審査も無事通過したぞ!!


友人

おめでとう!これで借り換えできることが確定したな!


男性B(?)

それで、次はどうするんだ?


友人

今の借入銀行に「抹消書類」の請求をするんだよ。


男性B(…)

ま、まっしょうしょるい・・・?


友人

家についた担保を外してもらうための書類のことだ。
じぶん銀行が新たに担保をつけるのに、前の担保が残ったままだと邪魔なんだよ。

ワンポイント解説

住宅ローンを借りると、融資の対象となった土地・建物に「抵当権」という権利が設定、登記されます。

「担保にとられた」とは、つまり抵当権を設定したということ。

抵当権とは、弁済がなされず、土地・建物が競売されることになったときに、その売却資金から優先的に弁済を受けられる権利のことです。

この抵当権はひとつの不動産にいくつも設定でき、早く設定した者から優先して弁済を受けます。

だから、住宅ローンを借り換えた際には、前の抵当権の抹消と新しい抵当権の設定を原則同時に行います。
もたついている間に、別の抵当権を先に設定されてしまっては大問題になるからです。

男性B(…)

抹消書類って、銀行に行けばもらえるもんなのか?


友人

もちろん、すぐにはもらえないぞ?
もらえるのは、じぶん銀行からの融資が実行されて、今の住宅ローンを全部返してからだ。
全部返すつもりだから、抹消書類を準備しておいてね」って請求するんだよ。


男性B(?)

なるほど。


友人

銀行にもよるけど、電話で請求できるからな。
そのとき、いっしょに確認しておくことが4つあるぞ。

  • 抹消書類をいつ受け取れるか
  • 全額返済する日をいつにするか、また返済金額はいくらか
  • 返済金はどこに振り込むのか
  • 司法書士が自分の代わりに抹消書類を受け取れるか


男性B(…)

…?よくわからん。


友人

詳しく説明するな。

確認しておくこと4つ

抹消書類の請求

  • 抹消書類をいつ受け取れるか
    抹消書類を請求しても、準備するまでにだいたい2週間くらいかかるんだ。
    今の借入銀行にしたら、住宅ローンを全額返してもらえるまで抹消書類はわたせない。
    だから、借り換えの実行日は、抹消書類が準備できる日以後になるぞ。
  • 全額返済する日をいつにするか、また返済金額はいくらか
    抹消書類が準備できる日以後で、何日に全額返済するかを決めるんだ。
    その日が借り換え実行日になるってことだな。
    日程が決まったら、住宅ローンの日割りの利息計算をしてもらって、いくら振り込めばいいのか確認してくれ。
  • 返済金はどこに振り込むのか
    住宅ローンを全額返済するとき、通常はこれまでの返済用口座から引き落とされるんだけど、念のため聞いておいてくれ。
    じぶん銀行がその口座に振り込んでくれるぞ。
  • 司法書士が自分の代わりに抹消書類を受け取れるか
    司法書士っていうのは、自分に代わって登記をしてくれる専門家だ。
    あとで説明するけど、じぶん銀行が指定する司法書士に登記を依頼することになるぞ。
    銀行によっては、本人が来なくても、司法書士に抹消書類を渡してくれるところがあるんだ。
    その場合は、わざわざ仕事を休む必要がなくなるから楽だぞ。

契約手続きをしよう!

金銭消費貸借契約


友人

次は、いよいよ契約だ。
じぶん銀行のホームページから契約手続きにすすむぞ。
今の借入銀行と相談して決まった全額返済する日と返済額を入力するんだ。
あと、金利とか変更したいことがあれば、ここで変えられるからな。


男性B(ニヤ)

特に変更しなくても大丈夫だ。
これでよしっと。簡単だな。


友人

これで、あとはじぶん銀行から電話があるのを待つだけだ。
電話で契約内容と意思確認があるぞ。
それで、契約手続きは完了だ。


男性B(え!)

本当に、契約書はいらないんだ。すごいな…。


友人

ここまで簡単になったのは、つい最近みたいだな。
これも時代の流れってやつだ。

司法書士と面談しよう!

司法書士


男性B(ニヤ)

電話がかかってきて、無事契約はおわったぞ!


友人

そうか。残すは司法書士との面談だけだな。


男性B(?)

じぶん銀行からは「当行指定の司法書士と面談していただきます」って言わたけど、何をするんだ?


友人

担保関係の登記をするために、一度会う必要があるんだよ。
委任状とか印鑑証明とかを渡しておかないと、登記所が受け付けてくれないからな。
書類は、じぶん銀行から連絡をうけて、司法書士が全部用意してくれてるからな。


男性B(?)

なるほど。
それで面談は、司法書士事務所まで行かないと行けないのか?


友人

それは司法書士によるな。
自宅とか、職場近くの喫茶店に来てほしいとか相談したらいい。
じぶん銀行が近隣の司法書士を紹介してくれるはずだからな。




数日後・・・




男性B(ニヤ)

無事、借り換えが完了したよ!
世話になったな。ありがとう!


友人

よかったな。
いやー、俺ってやさしいよな。
そんなわけで、なんか奢れよ。


男性B(ニヤ)

それも諸費用のうちってこと…か。

まとめ

山本さんは無事、借り換えをすることができましたね!

もう一度、これまでの手続きをまとめると、次のようなものでした。

  1. 借り換えをするメリットがあるかどうかシミュレーションをする。
  2. 仮審査をする。
  3. 本審査をする。
  4. 借入銀行に抹消書類を請求する。
  5. 契約手続きをする。
  6. 司法書士と面談する。

これらにかかる時間を全部累計しても、そう長くはかかりません!
早ければ、1時間ちょっとというところです。

それだけの労力で、100万円単位の返済額が浮くならしめたものですね!

まずは、仮審査までして、借り換えができるかどうか確認してみましょう!

来月から返済額が1万円下がるかもしれませんよ!