地盤改良工事に400万円の費用が！？地盤改良不要の土地選びのコツ

マイホームを新築するのに土地を探してるんだけど、土地によっては莫大な地盤改良工事の費用がいるって聞きました。
地盤改良工事ってどんなときに必要？それって土地を買う前に調べられないの？

こんにちは、元ハウスメーカー、今不動産特化型ＦＰのカルタです！
おっしゃるとおり、土地探しにおいて地盤改良工事の有無はものすごく大きな問題です。
地盤改良工事は土地の地盤がやわらかいときにするもの。
家は重たいですから、地盤がやわらかいと沈んでしまいます。
だから家が沈まないように、やわらかい地盤のもっと深くの固い地盤に至るまで支持杭という鋼管をうちこむなどして、家を支えます。
これを地盤改良工事といいます。

そしてこの地盤改良工事…ときには数百万円かかることだってあります！
土地を買ったはいいものの、追加で200万円必要になった…ということになれば新築計画を根本から崩しかねない大変な問題ですよね！

では、地盤改良工事とはどういったものか、
そして知っているといないとでは全然違う、土地探しの意外な着目点をお教えしますね！

地盤がやわらかいと家にでてくる影響と地盤改良工事の費用

さっき地盤がやわらかいと、家が沈むと言いました。
でも実は、「全体が均等に沈んでいく」のなら、そこまで問題にはならないんです。
一番問題なのは、家の東側だけ大きく沈んじゃうとか、「ひずみ」ができてしまうこと！
「ひずみ」ができると、家に大きな影響がでてきます。

たとえば、外壁や内壁に亀裂がはいったり、
床に傾斜ができてピンポン玉がコロコロころがるようになったり、
玄関ドアや建具がしまりにくくなったり、
構造上の耐久性・耐震性も落ちますし、住んでいる人の健康にも影響を及ぼしかねません。

そこで地盤改良工事をするわけです。
支持杭を何本も固い地盤にいたるまで打ち込んで、その上に家を建てるんですね。
工事費も材料費も高いですから、固い地層にいたるまでの距離が長いほど、建てる家の床面積が広いほど大きな費用がかかります。

以前わたしが担当させていただいたお客様のなかには、40メートルくらい掘っても固い地層にたどりつきませんでした。
ここまでなるともう支持杭では対応できません。
その時は、RES-P工法という、細い鋼管をたっぷり打ち込んで、
家が沈んだとしても「ひずみ」ができないようにする工法をとりました。
１階面積が30坪弱の家でしたが、そのときは４００万円以上かかりましたね。

地盤調査とはどんなもの？実は、実質０円でできることも

家を建てた後に問題がおきないように、通常は家を建て始める前に地盤調査というものをします。
ボーリング調査とか、スウェーデン式調査とかレイリー波調査とかあってやわらかい地層の深さなどによって方法は変わります。

で、この地盤調査の費用なんですが、ボーリング調査だと２０万円とかスウェーデン式だと５万円とか…けっこうします。高いですね。

実は、この地盤調査費用はハウスメーカーがもってくれることが多いです。
サービスでしてくれるんですね。
そしてそのタイミングは請負契約前です。
地盤改良工事は大きなお金が動きやすいので、先にやっておかないとせっかく作った計画がすべて白紙になりかねないからです。
契約前なのにタダでしてくれるの！？ラッキー！！…と言いたくなりますがひとつ注意。

これを頼んじゃうと、ものすっごく断りづらくなります！
何万円というお金を使わせてるわけですからね。
実際、ハウスメーカー側もそれを狙ってます。

というわけで、建てるならこのハウスメーカー！と決まっているならいいですけど、そうでないなら慎重に！

土地の購入前に地盤調査はできる？

地盤改良工事に何百万円もかかるようなら、そんな土地いらないってなっちゃいます。
余計な費用がかからないとわかってから土地購入にふみきりたいところですよね。

でも土地の売主に地盤調査義務はありません！
それにしたくもありません！理由はもちろん地盤がやわらかいと売れなくなっちゃうからです。

一応、買った土地の地盤がやわらかくて、売主の損害賠償責任を認めた判例はありますが、責任を認めさせるには当然に裁判上の手続きが必要になってきます。
裁判の時間も費用も見越して土地を探すのは、ちょっと現実的でないですよね。

最近ではポツポツ地盤調査済の土地もでてきてるようです。
でも地盤調査をしてやわらかい地層がすっごく深かった場合にもその表記をだすのかちょっと疑問。
「やわから地盤！土地代金プラス２００万円は覚悟してください！」って書いてたら誰も買わないですもん。
そこで！土地を探す際には、次のポイントを押さえておきましょう！

土地探しの以外な着目点。地名の「サンズイ」を見よ！

絶対ではないですが、地盤のやわらかい、固いをみわけるコツがあります。

まず、山を切り崩して宅地に造成している土地。これは問題ないでしょう。
地盤改良工事が必要となる可能性はかなり低いです。

注意したいのは、地名に「サンズイ」がある土地です。

例えば「沼●」という地名。沼地だったんでしょうね。

「瀬●」という地名。海辺の近くの埋め立て地なんかは特に地盤がやわらかいところが多いです。

他にも「●川」とかも水辺ですから、地盤はやわらかいかもしれません。

あくまで可能性のハナシですけどね。

いずれにしても、土地情報をもらったら現地をじっくり見るしかありません！
気になる土地があったら、駅までの距離とか、雰囲気とかだけでなく周囲の環境もよく見てください。

近隣の築２０年くらいの家を見て外壁にヒビがはいっていないかとか、

家の基礎部分にカビがはいっていないかとか、

観察すればひろえる情報は結構多いですものですよ！

あともうひとつだけ注意！
ボクがハウスメーカーにいたとき、売却予定の土地の地主から「ここはもう、10年近く畑やってるから地盤は固いよ」との台詞をよく聞きました。
でも地盤調査してみると、ズブズブにやわらかいときもよくありました。10年やそこらじゃ地盤は固くならないので、そういう台詞を信じるのはちょっと危険です。